济南潮合汇企业策划有限公司与青岛新儒教育发展有限公司房屋租赁合同纠纷

日期:2017年7月31日 21:42

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2016)鲁民终1813号

上诉人(原审被告):青岛新儒教育发展有限公司,住所地青岛胶州市杭州路168号。

法定代表人赵学江,董事长。

委托诉讼代理人:孟涛,山东平正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人:许志超,山东平正大律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):济南潮合汇企业策划有限公司,住所地济南市天桥区小清河北路188号A区1号。

法定代表人王海峰,经理。

委托诉讼代理人朱净萱,山东9号赌城事务所律师。

委托诉讼代理人宋增宝,山东9号赌城事务所律师

上诉人青岛新儒教育发展有限公司(以下简称青岛新儒公司)因与被上诉人济南潮合汇企业策划有限公司(以下简称济南潮合汇公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服济南市中级人民法院(2015)济民四初字第5号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人青岛新儒公司的委托诉讼代理人孟涛、许志超,被上诉人济南潮合汇公司的委托诉讼代理人朱净萱、郭洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

青岛新儒公司上诉请求:1、撤销原判,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;2、本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1、被上诉人声称整体承租了涉案房屋并向上诉人进行了部分出租,但本案有权收取房屋占用使用费的单位存在争议,原审判决未对涉案房产的出租人、转租人、承租人、实际承租人之间的关系进行认真梳理,被上诉人并非本案适格原告,上诉人也不是适格被告;2、涉案出租房屋虽然没有合法的建设手续,也没有合法的不动产登记信息,但应当存在实际产权人,原审判决在未认定房屋实际产权人的情况下,确认房屋租赁合同无效,判决上诉人向被上诉人支付房屋使用费存在重大缺陷;3、被上诉人对于导致合同无效具有重大过错,原审判决关于合同无效后的处理方式和后果承担明显错误,特别是忽视了双方在合同中关于免费装修期、免费租用期的约定,认定合同无效反而让上诉人支付全部租期的房屋使用费,有违合同约定和公正原则;4、原审认定上诉人相关公司实际占有房屋的时间上存在错误,且合同约定的租赁面积与上诉人占有使用的实测租赁面积不符,实际租赁使用的面积仅为3000平米,而非合同约定的16187.5平方米;5、原审对上诉人要求处理房屋装修装饰物的请求未予处理;6、被上诉人不具有物业服务企业强制性行政许可,也未提供任何物业服务,无权收到物业费;7、本案被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效,对于追索房屋占有使用费应适用房屋租赁合同纠纷1年的诉讼时效,追索物业费适用物业合同纠纷2年的诉讼时效,被上诉人在上述期间内未主张过权利,已超过诉讼时效。

济南潮合汇公司答辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求。事实和理由:1、被上诉人根据2011年3月28日与济南黄台文化城签订的协议,取得了涉案商铺的出租权,此后被上诉人与上诉人签订了房屋租赁合同,双方之间即成立了合同关系,依据合同的相对性原则,房屋实际拥有者到底是谁与本案无关。本案中被上诉人将涉案商铺租赁给上诉人,上诉人实际占有、使用了房屋,无论合同有效还是无效,上诉人都应当为使用房屋支付租金或使用费;2、租赁合同约定的面积是16187.5平方米,上诉人主张实际使用面积只有3000平方米,但租赁房屋在双方合同签订的同时就已交付,且上诉人在当日即支付了100万元租金,至2012年3月份又分批支付了租金,共计180万元,上述费用是以合同约定的面积进行计算得出的,如果按上诉人主张的3000平方米计算,并不需要支付这么多费用;而且上诉人在接收房屋并装修和使用后,并没有就面积问题向被上诉人提出过任何异议,直至2012年5月26日,上诉人仍向被上诉人支付房租,足以说明被上诉人已提供了符合合同约定的租赁房屋;3、虽然双方在合同中明确约定了给予6个月免费装修期和12个月免费使用期的优惠条件,但这一优惠的前提是上诉人及时缴纳租金,完整履行10年的租赁合同期限,上诉人无故拖欠上千万元租金并擅自撤离,无权享有上述优惠;4、上诉人主张租赁房屋的装修物损失,仅作了陈述未提出反诉;5、关于物业服务费用,双方已在合同中作了明确约定,上诉人也实际了支付了部分物业费用计12万元,应当全部参照合同相关条款履行。

济南潮合汇公司向原审法院起诉请求:1、确认其与青岛新儒公司签订的商铺租赁合同无效;2、判令青岛新儒公司支付房屋占用使用费17787968.6元;3、判令青岛新儒公司支付物业费928950元;4、判令青岛新儒公司赔偿经济损失(以上述房屋占用使用费和物业费为基数,自青岛新儒公司应付之日起至付清之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算利息;5、本案诉讼费、保全费由青岛新儒公司承担。

原审法院经审理认定的事实如下:2011年3月28日,济南黄台文化城与济南潮合汇公司签订《合作协议书(一)》,约定:济南黄台文化城将位于小清河北路南侧188号,沿街建筑面积约3万平方米的房屋及周边广场、内部道路租赁给济南潮合汇公司,用作经营餐饮、娱乐等商业项目使用,以现状房屋交付。项目的租赁年限定为10年,期限自2011年10月1日至2021年9月30日止。2011年12月12日,济南潮合汇公司(甲方)与青岛新儒公司(乙方)签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》,约定:第一条、租赁场地标的位置及物业用途:1.1甲方将位于济南市清河北路188号,滨河天成·潮合汇1号楼01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11号商铺,4号楼01、02、03、04、05、06、07、08、09、10、11、13、14、15、16、17(局部)号铺(经营面积区域图见附件),建筑面积共计16187.5平方米场地租赁给乙方经营。第二条、租赁期限及续租:2.1租赁期限:租赁期限为拾年,自2012年1月1日至2021年12月31日止。第四条、各项费用收取标准及方式:4.1租金标准:4.1.1合同期内,甲方给予乙方陆个月装修期的优惠,即2012年1月1日至2012年6月30日期间为乙方免费装修期,合同期内,甲方给予乙方拾贰月免租金的优惠,即:2012年7月1日至2013年6月30日期间为乙方免费租用期。乙方(第二年)按1.5元/㎡(建筑面积)/天,向甲方缴纳租金。乙方在签订合同时需向甲方一次性缴纳第二年下半年部分租金,共计2000000元。(剩余第二年下半年租金共计2431328.1元,在2012年12月31日之前缴纳)。如乙方在装修免租金期间解除合同,甲方将不予以退还租金。4.1.2租金交纳方式:按半年交纳,每年1月1日和每年7月1日之前交纳下半年租金。4.1.3租金递增:合同期第二年租金按1.5元/平米/天,合同期第三年租金按1.5元/平米/天,合同期第四年-第六年租金按1.6元/平米/天,合同期第七年-第八年租金按1.8元/平米/天,合同期第九年-第十年租金按2.0元/平米/天收取。4.1.5物业费:2.4元/㎡/月(合同期前叁年)。

对于济南潮合汇公司所主张的青岛新儒公司已付款项,青岛新儒公司认可于2011年12月22日支付100万,于2012年1月19日支付20万,于2012年3月16日支付30万,于2012年5月16日支付30万,共计向济南潮合汇公司支付房屋使用费用180万元。

以上事实,由双方当事人的陈述、《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同书》、《合作协议书(一)》、租金及物业费交纳凭证、房屋买卖合同、收条、情况说明、照片、收款收据、银行转账凭证、发票和原审法院的开庭笔录、调查笔录在案为凭,经原审法院审查确认并在卷佐证。

原审法院认定当事人对下列事实有争议:

一、关于涉案房屋租赁合同的主体问题。

青岛新儒公司主张,双方于2011年12月12日签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》后,济南潮合汇公司并未履行合同,未将涉案房屋交给青岛新儒公司,2012年1月1日,济南名流驿站文化用品有限公司(原济南黄台文化城)与济南佰潮汇公司(原济南潮合汇公司)签订《合作协议书》,济南黄台文化城解除了与济南潮合汇公司的租赁合同,济南潮合汇公司与青岛新儒公司的合同无法继续履行。济南潮合汇公司与青岛新儒公司均不是租赁合同的主体,而是由济南大儒公司与济南佰潮汇公司之间进行的租赁合同事宜。涉案房屋一直由济南大儒公司、山东大华规划旅游设计院、山东新儒旅游发展有限公司使用。青岛新儒公司认可济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院与其法定代表人一致。

青岛新儒公司为证明其主张,提交了2012年1月1日济南名流驿站文化用品有限公司(甲方)与济南佰潮汇公司(乙方)签订的《合作协议书》复印件,该协议加盖有济南名流驿站文化用品有限公司与济南佰潮汇公司的印章,在济南名流驿站文化用品有限公司的名字后面加注“(原黄台文化城)”,在济南佰潮汇公司的名字后面加注“(原济南潮合汇企业策划有限公司)”。该合作协议书约定,济南名流驿站文化用品有限公司将位于小清河北路南侧188号,部分沿街建筑面积32070.5平方米的房屋租赁给济南佰潮汇公司,用作餐饮、休闲、办公、商务、商品经营的项目使用,以现状房屋交付。项目的租赁年限定为10年,期限自2012年1月1日至2021年12月31日止。协议第7条第1项约定“因乙方具有2011年3月份签订的两份协议该项目原协议的当事人王海峰的合法授权,甲乙双方同意解除2011年3月份签订的两份原协议,以后再有涉及原协议的一切经济等问题都由本协议的乙方全部负责和承担”。青岛新儒公司称,济南黄台文化城与济南名流驿站文化用品有限公司均系黄台村的企业,涉案房屋属黄台村所有。济南潮合汇公司认为,2012年1月1日的《合作协议书》为济南名流驿站文化用品有限公司与济南佰潮汇公司之间的协议,无权直接解除济南潮合汇公司曾签订的合同,仅凭该协议不能否定济南潮合汇公司对涉案房屋拥有出租权。济南潮合汇公司与济南佰潮汇公司是两个独立的主体,为避免纠纷,经协商,济南佰潮汇公司同意济南潮合汇公司继续履行与青岛新儒公司之间的租赁合同。

济南潮合汇公司为证明其主张,提交济南佰潮汇公司于2016年4月10日出具的情况说明一份,该情况说明载明:鉴于济南潮合汇企业策划有限公司与青岛新儒教育发展有限公司于2011年12月12日签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》一份,我公司与济南名流驿站文化用品有限公司于2012年1月1日签订《合作协议书》一份。我公司特与潮合汇针对以上两协议的履行问题于2012年1月1日进行协商,并最终达成一致协议,具体内容为:我公司认可潮合汇与青岛新儒双方之间签订的租赁合同的效力,并同意将上述租赁合同所涉商铺继续授权潮合汇经营,合同履行期内因该合同产生的相关权利义务(包括但不限于租金及物业费的收取、催收,诉讼的提起等)也由潮合汇具体向青岛新儒行使、履行。青岛新儒公司认可该情况说明系济南佰潮汇公司所出具的,但主张济南佰潮汇公司、济南潮合汇公司均未通知青岛新儒公司由济南潮合汇公司履行合同,并且在实际履行过程中均是与济南佰潮汇公司之间进行的。

二、关于承租人占有涉案房屋的时间问题

济南潮合汇公司主张,青岛新儒公司占有涉案房屋的起始时间为2012年1月1日,在青岛新儒公司屡次违约的情况下,济南潮合汇公司于2014年12月1日向青岛新儒公司发送解除合同通知,青岛新儒公司收到该通知后,在没有进行交接的情况下撤离,青岛新儒公司完全撤离之日为2014年12月31日。济南潮合汇公司提交其在涉案房屋张贴的《关于租赁协议解除通知》的照片予以证明。青岛新儒公司对该证据的真实性有异议,认为该证据系济南潮合汇公司单方出具的,不具备证据形式,其没有收到过该通知,且张贴《关于租赁协议解除通知》的地址不是青岛新儒公司的办公地点,是济南大儒公司在此处办公。

青岛新儒公司称,涉案房屋由济南佰潮汇公司交给济南大儒公司时间为2013年10月份,并且也没有完全占有使用全部房屋,大约使用房屋为3000平方米。涉案房屋一直由济南大儒公司、山东大华规划旅游设计院、山东新儒旅游发展有限公司使用,从涉案房子搬走的时间大概是2015年的某个月份。

三、关于涉案房屋费用交付的问题

济南潮合汇公司提交租金及物业费交纳凭证一宗、赵学江与武新忠签订的房屋买卖合同及赵学江出具的收条、济南潮合汇公司于2016年2月29日出具的情况说明一份,以证明青岛新儒公司在合同履行过程中,分数次共计向济南潮合汇公司支付租金880万元,物业费12万元,截止青岛新儒公司撤离涉案房屋之日,尚有租金17787968.6元、物业费928950元未支付。

济南潮合汇公司提交的租金及物业费交纳凭证中载明的交款单位分别为:济南大儒公司、新儒集团、山东新儒旅游发展有限公司、赵学江、山东大华旅游规划设计院。对于凭证中的“新儒集团”,济南潮合汇公司称,青岛新儒公司的关联公司特别多,为了方便做账,临时记载为新儒集团,具体只能待青岛新儒公司将租金支付完毕后准确做账。赵学江与武新忠于2014年9月17日签订的房屋买卖合同约定:武新忠购买赵学江拥有的座落于济南市历下区文化东路24号普利文东花园A座1单元2301室的房产,总价人民币206万元,在签订合同3日内支付首付款(含定金)180万元整。赵学江于2014年9月15日出具的收条一份,载明:今收武新忠购房款首期壹佰捌拾万元整(180万元)。济南潮合汇公司于2016年2月29日出具的情况说明载明:2011年12月12日,我公司与青岛新儒教育发展有限公司(以下简称“青岛新儒”)签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同一份》,租赁期限10年,自2012年1月1日起,至2021年12月31日止。但合同履行过程中,青岛新儒数次违反合同约定,不按约定的期限及标准向我公司支付租金及物业费,后经我公司多次催要,青岛新儒法定代表人赵学江表示可用其位于济南市历下区文化东路24号普利文东花园小区的A座1单元2304室房屋作价180万元来抵青岛新儒欠我公司的租金。后期因武新忠有意购买上述房屋,遂与我公司及赵学江进行协商,最终三方确定房屋由武新忠接手,武新忠与我公司之间产生债权债务关系,同时就房屋折抵价款相对应的租金,青岛新儒无需另行向我公司支付。

青岛新儒公司对于以上证据所载明的付款情况,仅认可其中的180万元,系其向济南潮合汇公司支付。对于其他款项不予认可,称系济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院支付给济南佰潮汇公司的,或者是支付给济南佰潮汇公司指定的账户。青岛新儒公司对买卖合同和收条的真实性无异议,对济南潮合汇公司于2016年2月29日出具的情况说明有异议,认为该证据系济南潮合汇公司单方出具的,不符合证据形式;相关事宜并非与济南潮合汇公司进行的,而是与济南佰潮汇公司之间的事情。

青岛新儒公司提交收款收据、齐鲁银行转账支票存根8份、齐鲁银行分户账、网上银行转账凭证、发票一宗,以证明涉案房屋占用使用费的付款方不是济南潮合汇公司,收款方不是青岛新儒公司。青岛新儒公司提交的以上证据载明,付款单位为山东新儒旅游发展有限公司、济南大儒公司,收款单位为山东世中实业有限公司。青岛新儒公司称,山东世中实业有限公司的法定代表人与济南佰潮汇公司的法定代表人均系李佳睿,交款后根据济南佰潮汇公司的指定打入相关的银行账户,然后由济南佰潮汇公司指定山东世中实业有限公司开具了收款收据。济南潮合汇公司认为,青岛新儒公司提交的以上证据与济南潮合汇公司所主张的数额不具对应的关系,与济南潮合汇公司没有关联性,山东世中实业有限公司与济南潮合汇公司无关联关系,法定代表人亦不同。

原审法院认为,本案的争议焦点为,一、涉案房屋租赁合同的主体问题;二、承租人占有涉案房屋的时间问题;三、已支付涉案房屋费用的数额问题;四、青岛新儒公司应向济南潮合汇公司支付的相关费用和损失问题;五、诉讼时效问题。

关于焦点一涉案房屋租赁合同的主体问题,原审法院认为,2011年12月12日,济南潮合汇公司(甲方)与青岛新儒公司(乙方)签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》,对于该书面合同,在济南潮合汇公司提起诉讼前,没有证据证明双方对合同的效力、履行或解除等事项产生过争议。根据合同约定,商铺租赁期限为拾年,自2012年1月1日至2021年12月31日止,青岛新儒公司在签订合同时需向济南潮合汇公司一次性缴纳第二年下半年部分租金,共计2000000元。剩余第二年下半年租金共计2431328.1元,在2012年12月31日之前缴纳。对于济南潮合汇公司所主张的青岛新儒公司已付款项,青岛新儒公司认可于2011年12月22日支付的100万、于2012年1月19日支付的20万、于2012年3月16日支付的30万、于2012年5月16日支付的30万,共180万元,系其向济南潮合汇公司支付涉案房屋的费用。由此可以认定青岛新儒公司于2012年3月16日曾经向济南潮合汇公司支付过涉案房屋的费用30万元,而济南名流驿站文化用品有限公司与济南佰潮汇公司签订《合作协议书》的时间是2012年1月1日,即在该时间之后,青岛新儒公司与济南潮合汇公司尚在履行双方之间的合同,支付相关款项。故青岛新儒公司据该《合作协议书》主张2011年12月12日双方签订的《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》已解除,不能成立。另外,据济南潮合汇公司提交的济南佰潮汇公司于2016年4月10日出具的情况说明,可以证明涉案房屋由济南潮合汇公司对外出租。

青岛新儒公司主张,涉案房屋租赁合同的出租人系济南佰潮汇公司,承租人系济南大儒公司,对此原审法院认为,就本案所涉租赁物,标的额较大,济南佰潮汇公司与济南大儒公司之间未签订书面租赁合同,不符合常理;青岛新儒公司提交的付款证据的收款单位为山东世中实业有限公司,青岛新儒公司不能证明由济南佰潮汇指定山东世中实业有限公司开具收款收据。虽然青岛新儒公司称涉案房屋一直由济南大儒公司、山东大华规划旅游设计院、山东新儒旅游发展有限公司使用,济南潮合汇公司提交的租金及物业费交纳凭证中有一部分交款单位亦为以上单位,但即使如此,在没有证据证明济南潮合汇公司与青岛新儒公司之间的租赁合同已经终止,新的出租人与承租人签订租赁合同的情况下,此属合同中的代为履行问题,且济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院与青岛新儒公司法定代表人一致,有一定的关联性,据此不足以认定合同的主体为济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院,青岛新儒公司的该主张,原审法院不予支持。综上分析,原审法院认定涉案房屋租赁合同的主体系济南潮合汇公司与青岛新儒公司。虽然案件涉及济南黄台文化城、济南名流驿站文化用品有限公司、山东世中实业有限公司、济南佰潮汇企业策划有限公司、济南大儒公司,但根据合同的相对性和证据规则,无须追加上述公司为本案当事人参加诉讼。

关于焦点二承租人占有涉案房屋的时间问题,原审法院认为,济南潮合汇公司主张青岛新儒公司占有涉案房屋的起始时间为2012年1月1日,符合合同约定。而青岛新儒公司主张涉案房屋由济南佰潮汇公司交给济南大儒公司的时间为2013年10月份,并且也没有完全占有使用全部房屋,但未提交证据予以证明,原审法院不予采信。济南潮合汇公司主张青岛新儒公司完全撤离之日为2014年12月31日,青岛新儒公司主张涉案房屋一直由济南大儒公司、山东大华规划旅游设计院、山东新儒旅游发展有限公司使用,以上单位从涉案房子搬走的时间大概是2015年。原审法院认定青岛新儒公司占有涉案房屋的时间为2012年1月1日到2014年12月31日。

关于焦点三已支付涉案房屋费用的数额问题,原审法院认为,对于济南潮合汇公司主张青岛新儒公司向其支付的租金880万元,物业费12万元,青岛新儒公司虽然称其只支付180万元,但其认可其他款项系济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院为涉案房屋所支付的费用。根据原审法院对合同当事人的分析以及济南潮合汇公司的认可,原审法院按青岛新儒公司已向济南潮合汇公司支付租金880万元,物业费12万元计算。

对于焦点四青岛新儒公司应向济南潮合汇公司支付的相关费用和损失问题,原审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。2011年12月12日济南潮合汇公司与青岛新儒公司签订的《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》的租赁标的物为位于济南市清河北路188号滨河天成·潮合汇1号楼、4号楼,所涉及工程未取得建设工程规划许可证,济南潮合汇公司请求确认该合同无效,符合法律规定,原审法院予以支持。

原审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。故济南潮合汇公司请求青岛新儒公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,应予以支持。青岛新儒公司占有涉案房屋的时间为2012年1月1日到2014年12月31日,参照双方合同约定的6个月的租金为4431328.1元计算,青岛新儒公司应向济南潮合汇公司支付的占有使用费为26587968.6元。扣除青岛新儒公司已经实际支付的880万元后,青岛新儒公司尚欠房屋占有使用费17787968.6元。物业费系使用涉案房屋必然发生的费用,青岛新儒公司应向济南潮合汇公司支付。对于应交物业费的时间,济南潮合汇公司认可其实际是从2012年10月1日开始收取的物业费,自2012年10月1日至2014年12月31日,共计27个月,参照2011年12月12日双方签订的《滨河天成.潮合汇商铺租赁合同》的约定,涉案房屋建筑面积共计16187.5平方米,物业费为2.4元/㎡/月,据此计算物业费共计1048950元,扣除青岛新儒公司已经支付的物业费用12万元,青岛新儒公司尚欠济南潮合汇公司物业费928950元。

以上青岛新儒公司尚欠济南潮合汇公司房屋占有使用费17787968.6元、物业费928950元,系基于合同无效,青岛新儒公司应向济南潮合汇公司返还的因使用涉案房屋而取得的利益,在济南潮合汇公司请求确认合同无效,并要求青岛新儒公司支付以上费用时,青岛新儒公司不予支付,由此产生的损失,青岛新儒公司应予以赔偿。故对于济南潮合汇公司要求青岛新儒公司支付的经济损失,原审法院认为应以房屋占有使用费17787968.6元、物业费928950元共计18716918.6元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算,自起诉之日即2015年3月24日起至本判决生效之日止。对于青岛新儒公司所抗辩的相关损失问题,因其未提起反诉,原审法院不予审理。

对于焦点五诉讼时效问题,原审法院认为,青岛新儒公司主张济南潮合汇公司一直未向青岛新儒公司催要过租金或占有使用费,从其交付最后一笔款项2012年5月16日开始计算,济南潮合汇公司的起诉早已超过诉讼时效。而根据济南潮合汇公司提交的所付款项的证据,2014年7月尚在支付款项,在2014年9月发生以青岛新儒公司法定代表人赵学江房屋抵顶租金的事实,原审法院认为青岛新儒公司的此项抗辩不能成立。

综上,原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下:一、确认济南潮合汇企业策划有限公司与青岛新儒教育发展有限公司于2011年12月12日签订的《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》无效;二、青岛新儒教育发展有限公司于本判决生效之日起10日内向济南潮合汇企业策划有限公司支付房屋占有使用费17787968.6元、物业费928950元;三、青岛新儒教育发展有限公司于本判决生效之日起10日内向济南潮合汇企业策划有限公司支付经济损失(以18716918.6元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算,自起诉之日即2015年3月24日起至本判决生效之日止);四、驳回济南潮合汇企业策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144247元、保全费5000元,由青岛新儒教育发展有限公司负担。

对于原审判决认定的事实,本院予以确认。在二审庭审中,上诉人提供了滨河天成潮合汇商铺租赁合同及已付房租情况说明各一份,用以证明经过双方实际测量的房屋建筑面积为15218.39平方米,其中4652.3平方米按照1.1元每天计算租金,10566.09平方米按照1.5元每天计算租金,物业费按照每月6000的标准计付,被上诉人经过质证均不予认可。本院认为上诉人提交的该份租赁合同,既无有关人员签名,也未加盖公章,且未写明日期,不能作为证据使用;而上诉人提交的已付房租情况说明,在性质上属于当事人陈述,且该份材料同样无签名盖章,未注明日期,亦不能作为证据使用。经当庭询问,上诉人确认济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院均系其全资子公司,并明确上诉人共交付房租880万元、物业费12万元,被上诉人均予以认可。

本院认为,涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证,原审法院据此依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,认定上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同无效,符合法律规定,应予维持。综合双方当事人的诉辩主张,本案二审争议的焦点问题为:一、本案的诉讼主体问题,即上诉人与被上诉人作为本案房屋租赁合同纠纷的当事人是否适格;二、上诉人使用租赁房屋的面积问题;三、被上诉人诉讼请求是否超过诉讼时效的问题;四、上诉人是否应向被上诉人支付相关房屋使用费并赔偿损失及数额问题。本院根据查明的事实,依照有关法律规定,综合分析如下:

一、关于诉讼主体问题

根据业已查明的事实,上诉人青岛新儒公司与被上诉人济南潮合汇公司于2011年12月12日签订《滨河天成·潮合汇商铺租赁合同》,双方即成立了房屋租赁合同关系,上诉人于合同签订当日支付租金100万,并由其下属公司济南大儒公司、山东新儒旅游发展有限公司、山东大华旅游规划设计院实际占有、使用了涉案房屋,此后分多次向被上诉人支付了部分房屋租金及物业费。本案房屋租赁合同的当事人为济南潮合汇公司和青岛新儒公司,济南潮合汇公司作为出租人在合同签订后交付了房屋并收取租赁费用,青岛新儒公司作为承租人也实际占有、使用了租赁房屋并支付部分使用费用。依据合同的相对性原则,济南潮合汇公司有权基于房屋租赁合同向青岛新儒公司提起诉讼,要求其支付拖欠的房屋使用费并赔偿利息损失,本案诉讼主体是适格的。

二、关于上诉人使用租赁房屋的面积问题

双方合同约定的租赁房屋建筑面积为16187.5平方米,被上诉人提出已依约进行了交付,上诉人则主张实际租赁使用面积仅为3000平米。根据查明的事实,上诉人于合同签订当日即支付了租金100万,至2012年5月先后分多次共计支付租金180万元,根据上诉人主张的实际租赁使用面积,其所交付的租金已远远超出了上述期间所应支付的租金数额,且上诉人一方在此后继续向被上诉人支付了部分房屋租金及物业费,至2014年9月共计支付租金880万元、物业费12万元,被上诉人没有证据证明在此期间曾就租赁房屋的面积问题向上诉人提出过异议。据此,可以认定被上诉人已按约定面积向上诉人交付了租赁房屋。

三、被上诉人的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题

根据法律规定,合同纠纷的诉讼时效为2年;延付、拒付租金的,诉讼时效为1年。本案中上诉人共计向被上诉人一方交付房租880万元,物业费12万元,而其中880万租金包括了2014年9月青岛新儒公司法定代表人赵学江以房屋抵顶租金的部分,被上诉人于2015年3月向原审法院起诉,尚不足1年,并未超过诉讼时效。

四、关于上诉人是否应向被上诉人支付房屋使用费并赔偿损失及数额问题

上诉人提出,原审判决关于合同无效后的处理和后果承担明显错误,被上诉人对导致租赁合同无效具有重大过错,原审认定合同无效的情况下,对双方关于免费装修期、免费租用期的约定不予考虑,让上诉人支付全部租赁期限的房屋使用费,不符合双方约定和公正原则。被上诉人主张虽然双方约定了6个月的免费装修期和12个月的免费使用期,但前提是上诉人及时缴纳租金,完整履行为期10年的租赁合同期限,而上诉人无故拖欠上千万元租金,无权享有上述优惠。本院认为,本案房屋租赁合同因违反法律的强制性规定而无效,上诉人是否应向被上诉人支付房屋使用费并赔偿损失及数额如何确定,属于无效合同的法律后果问题。对此,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相关的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。故济南潮合汇公司请求青岛新儒公司参照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费、物业费并支付利息,应予支持。但就法律属性而言,无效合同具有违法性,即违反了法律、行政法规的强制性规定或违背社会公共利益。基于此,法律并不支持当事人基于无效合同所主张的全部履行利益,更不允许当事人基于无效合同获得超过有效合同的履行利益。本案中双方约定了6个月的免费装修期和12个月的免费租用期,且未规定享受此项优惠的前提条件,原审判决在认定青岛新儒公司拖欠房屋占有使用费及物业费的数额时,没有考虑导致合同无效的过错责任及双方的该项约定,让上诉人承担了全部租赁期间的房屋占有使用费及物业费。本院认为,本案房屋租赁合同系因出租人未取得建设工程规划许可证而无效,被上诉人作为出租人对合同无效具有过错,负主要责任,理应承担部分损失。而原审判决上诉人支付全部租赁期内的房屋占有使用费和物业费则意味着,济南潮合汇公司作为应当承担较大过错责任的一方,非但没有因合同无效而承担相应的损失,反而因合同无效获得了远超出合同有效履行的实际利益,导致了当事人之间利益的失衡,这有悖于合同法原理和无效合同法律制度的价值。考虑上诉人虽对合同无效亦负有一定责任,但其实际使用房屋的时间远低于合同约定的10年租期,且其在装修期间没有获取经济收益,并就租赁房屋进行了一定的装修投入,本院结合双方当事人的过错程度,考虑当事人利益平衡,认为在确定青岛新儒公司应向济南潮合汇公司支付的房屋占有使用费及物业费的数额时,可酌情扣除双方约定的6个月免费装修期的相应数额。据此本院确认,青岛新儒公司拖欠济南潮合汇公司的房屋占有使用费为13356640.5元(全部租赁期占有使用费26587968.6元,扣除已经支付880万元,再减去6个月免费装修期间的4431328.1元),拖欠的物业费为695850元(全部物业费1048950元,扣除已经支付的12万元,再减去6个月免费装修期间的233100元),青岛新儒公司应予支付并赔偿相应的利息损失。

综上所述,本院认为,原审判决主要事实认定清楚,适用法律正确,但关于青岛新儒公司拖欠济南潮合汇公司房屋占有使用费及物业费的数额认定不当,部分实体处理意见有误,应予纠正。青岛新儒公司的部分上诉请求成立,予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条之规定,判决如下:

一、维持济南市中级人民法院(2015)济民四初字第5号民事判决主文第一、四项;

二、变更济南市中级人民法院(2015)济民四初字第5号民事判决主文第二项,改判为:上诉人青岛新儒教育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南潮合汇企业策划有限公司支付房屋占有使用费13356640.5元、物业费695850元;

三、变更济南市中级人民法院(2015)济民四初字第5号民事判决主文第三项,改判为:上诉人青岛新儒教育发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人济南潮合汇企业策划有限公司支付所拖欠房屋占有使用费、物业费的利息损失(以14052490.5元为基数,按照中国人民银行同期贷款利率计算,自2015年3月24日起至本判决生效之日止)。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费144247元、保全费5000元,由上诉人青岛新儒教育发展有限公司负担37000元,被上诉人济南潮合汇企业策划有限公司负担112247元。二审案件受理费144247元,由上诉人青岛新儒教育发展有限公司负担36000元,被上诉人济南潮合汇企业策划有限公司负担108247元。

本判决为终审判决。

审 判 长  李永生

代理审判员  王 磊

代理审判员  冯 波

 

二〇一六年十二月六日

书 记 员  康 宁

所属类别: 经典案例

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